【建売住宅購入の流れと目安期間】
新地の建売住宅を購入する場合、物件探しから引き渡しまでどのような流れで進むかイメージがわかない方も多いでしょう。
新築住宅を建てる場合や中古住宅を購入する場合とは異なるポイントがあります。
そこで今回は新築建売住宅を購入する際の流れから機関の目安についてお話いたします。
これからマイホーム計画を始める方は、ぜひ参考にしてください。
新築住宅を建てる場合や中古住宅を購入する場合とは異なるポイントがあります。
そこで今回は新築建売住宅を購入する際の流れから機関の目安についてお話いたします。
これからマイホーム計画を始める方は、ぜひ参考にしてください。
【建売住宅と注文住宅との違い】
建売住宅や注文住宅は、そのどちらも同じ新築の一戸建て住宅だということは変わりません。
違うことといえば、すでに建てられている家を購入するのか、それともオーダーをして一から家を建てるかの点です。
すでに建てられている家は建売住宅といい、オーダーをして一から建てる家を注文住宅といいます。
建売住宅は分譲住宅とも呼ばれています。
ほとんど意味は同じなので一緒にされることが多いです。
違うことといえば、すでに建てられている家を購入するのか、それともオーダーをして一から家を建てるかの点です。
すでに建てられている家は建売住宅といい、オーダーをして一から建てる家を注文住宅といいます。
建売住宅は分譲住宅とも呼ばれています。
ほとんど意味は同じなので一緒にされることが多いです。
「建売住宅（分譲住宅）」
建売住宅（分譲住宅）は、不動産会社やハウスメーカーが買い取った広い土地を分譲地にしてから、複数の住宅を建てて販売している家のことです。
建売住宅には、間取りや仕様がある程度決められた形で建築している、土地と建物をセットで購入するなどの特徴があります。
分譲住宅の【分譲】は、土地を分けて販売する【分割譲渡】という意味で、販売されているマンションも分譲住宅になりますが、一般的にマンションの場合は分譲マンションと呼ばれます。
建売住宅には、間取りや仕様がある程度決められた形で建築している、土地と建物をセットで購入するなどの特徴があります。
分譲住宅の【分譲】は、土地を分けて販売する【分割譲渡】という意味で、販売されているマンションも分譲住宅になりますが、一般的にマンションの場合は分譲マンションと呼ばれます。
「注文住宅」
注文住宅は、購入または所有している土地に、自分が選んだ施工会社と【建築工事請負契約】をかわして建築する新築住宅のことをいいます。
メーカーに依頼して一から作るので、間取りや設備、内容や外装などの要望を反映させることができるので、デザイン性や自由度の高さが最大の特徴といえます。
分譲住宅に比べると手間がかかりますが、予算を考えながら自由に家をつくれますので、住宅のデザインやライフスタイルなどにこだわりを持っている方は注文住宅を選ぶ場合が多いです。
メーカーに依頼して一から作るので、間取りや設備、内容や外装などの要望を反映させることができるので、デザイン性や自由度の高さが最大の特徴といえます。
分譲住宅に比べると手間がかかりますが、予算を考えながら自由に家をつくれますので、住宅のデザインやライフスタイルなどにこだわりを持っている方は注文住宅を選ぶ場合が多いです。
【建売住宅のメリットとデメリット】
建売住宅にはどのようなメリット、デメリットがあるのかを説明していきます。
まず最初に一番わかりやすいメリットをお伝えするならば、家を建てるための準備、手間がかからないことでしょう。
建売住宅は完成後の住宅を購入するので、自分で間取りや建材、設備を考える必要がありません。
また、建築する施工会社を探したり、建築にかかる申請なども自分で行う必要もありません。
なので、そういった住宅を建てる際に必要な事前準備や手続きなどに時間を取られることなく、一戸建てを購入することができます。
2つ目のメリットは注文住宅より価格を抑えることができる点です。
建売住宅を販売する事業者は年間に何棟も建物を建てますので、建築に必要になる資材が安く入手できて、複数の家を同時に建てる場合は人件費を抑えることもできます。
複雑な間取りを採用しないことや流通量の多い建材、設備を使用することでも、建築にかかるコストを抑える要因の１つになっています。
だからこそ建売住宅は注文住宅よりも安くなっています。
そして、建売住宅は限られた予算のなかで設計士やコーディネーターが最適な素材や設備を選択し、建設プランを設計しています。
一般的に無駄の少ない住宅で世帯に応じたスタンダードな間取りが採用され、家族構成を気にせずに暮らしやすい住宅が多いです。
3つ目のメリットは完成した家を見てから購入できることです。
建売住宅は完成した家やある程度完成に近づいた建物を内覧することができます。
内覧は前もって見学を依頼する場合や特定の休日などで予約をすることなく見学できる、オープンハウスもあります。
内覧をすることによって、建物の細かい部分（間取りや内装、立地、利便性など）をしっかりと確認でき、実際に居住した場合の様子を具体的に想像することが可能です。
まず最初に一番わかりやすいメリットをお伝えするならば、家を建てるための準備、手間がかからないことでしょう。
建売住宅は完成後の住宅を購入するので、自分で間取りや建材、設備を考える必要がありません。
また、建築する施工会社を探したり、建築にかかる申請なども自分で行う必要もありません。
なので、そういった住宅を建てる際に必要な事前準備や手続きなどに時間を取られることなく、一戸建てを購入することができます。
2つ目のメリットは注文住宅より価格を抑えることができる点です。
建売住宅を販売する事業者は年間に何棟も建物を建てますので、建築に必要になる資材が安く入手できて、複数の家を同時に建てる場合は人件費を抑えることもできます。
複雑な間取りを採用しないことや流通量の多い建材、設備を使用することでも、建築にかかるコストを抑える要因の１つになっています。
だからこそ建売住宅は注文住宅よりも安くなっています。
そして、建売住宅は限られた予算のなかで設計士やコーディネーターが最適な素材や設備を選択し、建設プランを設計しています。
一般的に無駄の少ない住宅で世帯に応じたスタンダードな間取りが採用され、家族構成を気にせずに暮らしやすい住宅が多いです。
3つ目のメリットは完成した家を見てから購入できることです。
建売住宅は完成した家やある程度完成に近づいた建物を内覧することができます。
内覧は前もって見学を依頼する場合や特定の休日などで予約をすることなく見学できる、オープンハウスもあります。
内覧をすることによって、建物の細かい部分（間取りや内装、立地、利便性など）をしっかりと確認でき、実際に居住した場合の様子を具体的に想像することが可能です。
デメリット
様々なメリットがある反面、建売住宅ならではのデメリットも発生してしまいます。
まず最初のデメリットは建物や設備などに自由度がないことです。
自分の希望に沿って建てられる注文住宅と比べると、建売住宅は自分たちの希望に合わせることはほぼできないといっていいでしょう。
完成する前の定まった時期までに契約した場合に壁紙や建具の色、少々の設備などを選ぶことができる場合がありますが、もともと決められている設計からは大きく変えることはできません。
だからこそ、間取りや設備などにこだわりがある人には物足りなさを感じるでしょう。
なので、建売住宅を購入する際に妥協できる部分をしっかりと確認して、納得のいく住宅を選べるようにしましょう。
2つ目のデメリットは販売されている立地が限られていることです。
建売住宅は不動産会社やハウスメーカーなどが買った土地とセットになっている建物を購入しますので、自分が望んでいる立地の住宅を購入する、またはその立地に新しい建売住宅が建つなどの可能性は低いので、住宅の間取りとか広さ、価格を気に入っても立地で不満を感じることもあります。
建物の設備や間取りが不便だと感じた場合には、ある程度リフォームで改善という選択が取れますが、立地に関しては住み替えをしない限り、改善できません。
その場合、家を売却したりと手間がかなり取られるので、入居前に住宅の立地に気を使うことをおすすめします。
3つ目のデメリットは施工会社があらかじめ決まっていることです。
建売住宅は、建物が完成してから引き渡しをする都合上、品質管理や工事監理が十分に行われていたのかを確認することができないので、完成後の建物をしっかりとチェックし、目に見える施工不良は無いかなどを確かめましょう。
地盤調査や地盤改良、中間検査や完成検査に関わる証明や書類、完成後の保証についてを住宅を販売する会社に見せてもらいながら、詳しく説明してもらうようにしましょう。
アフターフォローを行ってくれる施工会社なのかも確認しとくとなおいいでしょう。
4つ目のデメリットは似たような住宅が多いことです。
建売住宅を販売する事業者は計画的に複数の住宅を建築している場合がほとんどのため、似通った住宅になります。
特に複数の住宅を同時に販売している事業者の場合は、外壁の素材から玄関扉や窓枠など、外部から見える部分に使われるものが同じなため、外観が似ている住宅が多くなってしまいます。
そのため、個性や特徴を外観から出していきたい方は建売住宅よりも注文住宅のほうが向いています。
まず最初のデメリットは建物や設備などに自由度がないことです。
自分の希望に沿って建てられる注文住宅と比べると、建売住宅は自分たちの希望に合わせることはほぼできないといっていいでしょう。
完成する前の定まった時期までに契約した場合に壁紙や建具の色、少々の設備などを選ぶことができる場合がありますが、もともと決められている設計からは大きく変えることはできません。
だからこそ、間取りや設備などにこだわりがある人には物足りなさを感じるでしょう。
なので、建売住宅を購入する際に妥協できる部分をしっかりと確認して、納得のいく住宅を選べるようにしましょう。
2つ目のデメリットは販売されている立地が限られていることです。
建売住宅は不動産会社やハウスメーカーなどが買った土地とセットになっている建物を購入しますので、自分が望んでいる立地の住宅を購入する、またはその立地に新しい建売住宅が建つなどの可能性は低いので、住宅の間取りとか広さ、価格を気に入っても立地で不満を感じることもあります。
建物の設備や間取りが不便だと感じた場合には、ある程度リフォームで改善という選択が取れますが、立地に関しては住み替えをしない限り、改善できません。
その場合、家を売却したりと手間がかなり取られるので、入居前に住宅の立地に気を使うことをおすすめします。
3つ目のデメリットは施工会社があらかじめ決まっていることです。
建売住宅は、建物が完成してから引き渡しをする都合上、品質管理や工事監理が十分に行われていたのかを確認することができないので、完成後の建物をしっかりとチェックし、目に見える施工不良は無いかなどを確かめましょう。
地盤調査や地盤改良、中間検査や完成検査に関わる証明や書類、完成後の保証についてを住宅を販売する会社に見せてもらいながら、詳しく説明してもらうようにしましょう。
アフターフォローを行ってくれる施工会社なのかも確認しとくとなおいいでしょう。
4つ目のデメリットは似たような住宅が多いことです。
建売住宅を販売する事業者は計画的に複数の住宅を建築している場合がほとんどのため、似通った住宅になります。
特に複数の住宅を同時に販売している事業者の場合は、外壁の素材から玄関扉や窓枠など、外部から見える部分に使われるものが同じなため、外観が似ている住宅が多くなってしまいます。
そのため、個性や特徴を外観から出していきたい方は建売住宅よりも注文住宅のほうが向いています。
【予算の基準と決め方】
建売住宅を購入するためにはどれぐらいの予算が必要なのでしょうか？
住宅金融支援機構が調査した【2022年度 フラット35利用者調査結果】を見てみると、建売住宅の購入の際に目安となる所要資金は3,719万円となっています。
ちなみに土地付注文住宅の場合は4,694万円になります。
予算の決め方について、大まかに2つあります。それは年収から予算を決める方法と毎月の返済額で予算を決める方法です。
一般的に多くの人が金融機関で住宅ローンを借りてから購入します。全額現金で住宅を買う人はあまりいません。
そのため、住宅ローンの借入額を決めることから始めるといいでしょう。
住宅を購入するとき、年収の7倍〜8倍ぐらいがちょうどよく購入できる価格といわれています。
そして、住宅の予算を決めるときに年収だけを考えるのではなく、毎月の返済額を無理なく払える範囲に設定し、そこから逆算して住宅ローンの借入額を決めるようにすると安心して購入できます。
例として、年収が500万円の場合は、返済負担率【年収に占める年間返済額の割合】が25％以下になるようにします。
つまり毎月の返済額は約10万4200円（年収500万×返済負担率25％＝125万÷12か月分＝10万4166円）以下にすると無理することなく返済できるということになります。
住宅金融支援機構が調査した【2022年度 フラット35利用者調査結果】を見てみると、建売住宅の購入の際に目安となる所要資金は3,719万円となっています。
ちなみに土地付注文住宅の場合は4,694万円になります。
予算の決め方について、大まかに2つあります。それは年収から予算を決める方法と毎月の返済額で予算を決める方法です。
一般的に多くの人が金融機関で住宅ローンを借りてから購入します。全額現金で住宅を買う人はあまりいません。
そのため、住宅ローンの借入額を決めることから始めるといいでしょう。
住宅を購入するとき、年収の7倍〜8倍ぐらいがちょうどよく購入できる価格といわれています。
そして、住宅の予算を決めるときに年収だけを考えるのではなく、毎月の返済額を無理なく払える範囲に設定し、そこから逆算して住宅ローンの借入額を決めるようにすると安心して購入できます。
例として、年収が500万円の場合は、返済負担率【年収に占める年間返済額の割合】が25％以下になるようにします。
つまり毎月の返済額は約10万4200円（年収500万×返済負担率25％＝125万÷12か月分＝10万4166円）以下にすると無理することなく返済できるということになります。
【購入して後悔した事例】
建売住宅は実際に住んでみないとわからない問題が後から出てくることがあります。後悔した事例を先人たちから学び、生かしましょう。
まず1つ目は内覧時には気づかない日当たりの悪さです。
基本的に内覧は、晴れた日中に行くことが多いので、他の時間帯では、日の入り方で周囲の建物が被って光が当たらなかったり、2階は日当たりがいいが1階は悪いといったこともあります。
2つ目は居住してみると間取りや設備が使いづらいことです。
建売住宅の特徴でコストダウンのため、規格化されていることがほとんどで、一般的には問題ない間取りでも家族構成や生活スタイルなどで合わないことがあります。
生活導線が長い、窓や扉の位置が悪くて家具が置きづらいなどの問題が典型的です。
3つ目は設備または内装、外装が低品質だったことです。2つ目でも説明した通り、コストダウンの影響で設備や内装、外装のグレードが低くなってしまいます。
内装や外装の品質を下げた場合は機能性が下がり、冷暖房の効きが悪かったり、防音性が低くて音が響いたりと問題視されています。
4つ目は想像してたより狭く、収納スペースが足りないことです。
住み始めてみて、家具を置くと部屋が思ってたより狭く感じる、収納スペースが足りないといったケースが多くあります。
建売住宅ではリビングやキッチンが広く、余分な収納スペースを取らない場合が多いです。
5つ目は施工の質が悪いせいで何度も修理やリフォームをしなければならないことです。施工途中で確認などができず、しっかりと施工されているのかを自分で確認できません。
最近は法律によって悪質な手抜き工事は減少していますが、施工の質が悪く、不具合が発生したケースはまだまだなくなりません。
まず1つ目は内覧時には気づかない日当たりの悪さです。
基本的に内覧は、晴れた日中に行くことが多いので、他の時間帯では、日の入り方で周囲の建物が被って光が当たらなかったり、2階は日当たりがいいが1階は悪いといったこともあります。
2つ目は居住してみると間取りや設備が使いづらいことです。
建売住宅の特徴でコストダウンのため、規格化されていることがほとんどで、一般的には問題ない間取りでも家族構成や生活スタイルなどで合わないことがあります。
生活導線が長い、窓や扉の位置が悪くて家具が置きづらいなどの問題が典型的です。
3つ目は設備または内装、外装が低品質だったことです。2つ目でも説明した通り、コストダウンの影響で設備や内装、外装のグレードが低くなってしまいます。
内装や外装の品質を下げた場合は機能性が下がり、冷暖房の効きが悪かったり、防音性が低くて音が響いたりと問題視されています。
4つ目は想像してたより狭く、収納スペースが足りないことです。
住み始めてみて、家具を置くと部屋が思ってたより狭く感じる、収納スペースが足りないといったケースが多くあります。
建売住宅ではリビングやキッチンが広く、余分な収納スペースを取らない場合が多いです。
5つ目は施工の質が悪いせいで何度も修理やリフォームをしなければならないことです。施工途中で確認などができず、しっかりと施工されているのかを自分で確認できません。
最近は法律によって悪質な手抜き工事は減少していますが、施工の質が悪く、不具合が発生したケースはまだまだなくなりません。
【購入を成功させるポイント】
購入する際に成功するポイントとして、1つ目は「周辺環境の確認」です。
建売住宅の建物だけではなく、住環境や立地にもしっかりと目を向けて購入を検討しましょう。
駅やスーパー、病院など施設へのアクセスがしやすいことも重要です。日中の騒音や治安の良し悪しを確認するために平日や休日、昼や夜に何度も足を運び見に行きましょう。
2つ目は「アフターケアの内容確認」です。
実際に住み始めるとなにかしらの不具合が発生する可能性もあるため、定期点検や保証期間など、入居後に受けられるアフターサービスはどのようなものがあるのかを調べることは非常に重要です。
業者が独自のアフターサービスをしている場合もあるので確認しておきましょう。
建売住宅の建物だけではなく、住環境や立地にもしっかりと目を向けて購入を検討しましょう。
駅やスーパー、病院など施設へのアクセスがしやすいことも重要です。日中の騒音や治安の良し悪しを確認するために平日や休日、昼や夜に何度も足を運び見に行きましょう。
2つ目は「アフターケアの内容確認」です。
実際に住み始めるとなにかしらの不具合が発生する可能性もあるため、定期点検や保証期間など、入居後に受けられるアフターサービスはどのようなものがあるのかを調べることは非常に重要です。
業者が独自のアフターサービスをしている場合もあるので確認しておきましょう。
【まとめ】
いかがでしたか？
「予算を抑えて早めに購入したい！」という方にお勧めする「建売住宅」の特徴や、メリットとデメリット、予算の決め方や後悔した事例をお伝えいたしました。
マイホームの購入は、一生に一度のお買い物です。
後悔しないためにも周辺環境の確認を入念に行い素敵なマイホームを購入しましょう。
弊社は墨田区、江東区、中央区を中心に関東全域でオーダーメイド家具の製造やリノベーション工事・新築の内装工事を生業としています。
お客様の部屋・好みに合わせてあなただけの逸品を提案させていただきます。
相談は無料ですので下記フォームから問い合わせいただけたら幸いです。
「予算を抑えて早めに購入したい！」という方にお勧めする「建売住宅」の特徴や、メリットとデメリット、予算の決め方や後悔した事例をお伝えいたしました。
マイホームの購入は、一生に一度のお買い物です。
後悔しないためにも周辺環境の確認を入念に行い素敵なマイホームを購入しましょう。
弊社は墨田区、江東区、中央区を中心に関東全域でオーダーメイド家具の製造やリノベーション工事・新築の内装工事を生業としています。
お客様の部屋・好みに合わせてあなただけの逸品を提案させていただきます。
相談は無料ですので下記フォームから問い合わせいただけたら幸いです。