リフォームときくとどんなものを想像しますか？
クロスの張替え、給湯器の入れ替え、バリアフリー工事、間取りの変更、一口にリフォームと言ってもいろいろなものがありますね。
リフォームが経費なのか資産なのかは、そのリフォームの内容によります。
原状回復とみなされる範囲なのか、それともその固定資産の価値を増加させるものなのかが、重要なポイントのひとつです。
「原状回復とみなされる範囲」はどの範囲にあたるのでしょうか。
原状回復とは、主に建築や不動産の分野で使われる言葉で、何かしらの変更や損害が生じた場合に、元の状態に戻すことを指します。
例えば、壁の塗装の剥がしや床材の撤去、設備の取り外しなどです。
今回の記事ではリフォームが修繕費（経費）とされるのか、それとも資産とされ、経費として計上できるのは減価償却の部分となるのかを不動産投資や企業目線からお話しします。
具体的にまずは判断基準を確認していきましょう。

修繕費とは、建物や設備の維持、原状回復のためにかかる費用のことです。
つまり、避難階段のとりつけのように物理的になにかを付け加えたり、模様替えなどの改装や、機械をとりかえたりした場合は修繕費に含まれません。
ただし、ひとつの修理や改良の金額が２０万円未満の場合や、3年以内の期間を周期として行われる修理、改良などである場合は修繕費として計上することが可能です。
このようなものを一括償却資産といいます。
同じ年度に取得した資産を一括して三年で償却することができます。
例えば給湯器を買い換え、１２万円だったとします。
その場合はこの一括償却資産にあたるため、修繕費とすることが可能です。

不動産投資としてのリフォーム費用が経費となるかは、繰り返しますがリフォームの内容によります。
前項でお伝えしたとおり、原状回復を目的とした工事でない場合は修繕費にはなりません。
つまり、投資として資産価値を向上する目的での工事を行なった場合は修繕費とみなされない可能性が高いです。
この判断はとても難しいですよね。
例えば、給湯器が壊れたが給湯器修理または交換に対し洗面回り全て変えなければいけな
い場合は?とか床下の木が腐っていたため全て床を修復する場合は?など色々あると思わ
れます。
修繕費になるかどうかの判定は工事の名目ではなくその実質によって判定されます。
もし、リフォームが、原状回復が目的か資本的支出（資産価値の増加や耐用年数の延長されるような支出）か判断しづらい場合は、次の基準により区分できます。

1 その支出した金額が60万円未満orその支出した金額がその固定資産の前事業年度終了の時における取得価額のおおむね10パーセント相当額以下であるときは修繕費とできます。

2 法人が継続してその支出した金額の30パーセント相当額とその固定資産の前事業年度終了の時における取得価額の10パーセント相当額とのいずれか少ない金額を修繕費とし、残額を資本的支出としているときは、その処理が認められます。

修繕費に該当するような原状回復費用は一括で修繕費として計上します。
ひとつの修理や改良の金額が２０万円未満の場合や、3年以内の期間を周期として行われる修理、改良などであるものも一括償却資産として修繕費として計上できます。
さらに、青色申告をしている中小企業の場合は３０万円未満の資産を経費とすることができます。
少額減価償却資産といい、令和6年3月31日までに取得などして事業の用に供した場合には、一定の要件のもとに、その取得価額に相当する金額を損金の額に算入することができます。
ただし、適用を受ける事業年度における少額減価償却資産の取得価額の合計額が300万円までという限度があります。
リフォームのうち、資本的支出にあたるものは修繕費ではなく減価償却費として経費化していきます。
まず資産に計上して、その後、資産の耐用年数に渡って減価償却費として経費化していきます。

建物や車など、時間が経つにつれてその価値が減っていくものが減価償却の対象となります。
土地のように、時間経過で価値が毀損しないものは減価償却の対象とはなりません。
固定資産の購入額を全額経費とするのではなく、耐用年数に合わせて分割し、その期ごとに費用とすることを減価償却といいます。
減価償却費は、各年においてお金の支払いが実際にはない経費となります。
耐用年数はその構造などにより決まっており、耐用年数表があります。
この法的な耐用年数が減価償却費の目安となります。
修繕費が支出した年に経費となるのに対して、減価償却費は、耐用年数に応じて長期に渡り分割して経費計上されることになります。
例えば、同様に100万円の支出があった場合でも、その費用が修繕費と認められるものの場合一括で経費100万円を経費計上できるのに対して
資本的支出に該当するとみなされた場合は、一度固定資産として計上（物件取得価額に加算）し、耐用年数にわたって減価償却することになります。
もし耐用年数が10年の場合、毎年10万円ずつ経費処理することになるわけです。
支出した年に経費となる金額が少なくなるため、相対的に利益が多くなることに注意が必要です。
利益が多くなるということはその分取られる税金は多くなってしまいますが、デメリットだけではなくメリットもあります。
それは、融資対策になるということです。
金融機関から融資を受ける際には決算書を提出することになります。
その際利益が出ている方が印象がいいと言えるでしょう。
修繕費で一括計上した場合と、減価償却した場合で利益にどのように差が出るのか。
修繕としての支出100万円がある状況を想定します。（修繕費を引く前の利益は50万円とする）
①全額修繕費とした場合
年間利益50万円－修繕費100万円
＝損失△50万円
②資本的支出にした場合
（100万円を5年で償却する場合）
年間利益50万円－減価償却費10万円
＝利益40万円

決算書のイメージはいいに越したことはありません。
融資戦略を考えると必ずしも修繕費として経費にすることだけが良いというわけではないということがわかっていただけるかと思います。

不動産投資をするうえで、余剰資金があれば、次の物件購入に資金を充てたい、と思うところですが、修理やメンテナンスをして劣化を防ぐことはとても大切なことです。
物件を長期保有していると、建物のいろいろな場所で劣化が発生します。
多少の汚れならば大きなトラブルにはつながりませんが、次第にひび割れや剥がれなどの劣化が生じてきた際に、そのまま放置しておくと雨漏りなどにも繋がり、所有する資産の価値を下げる要因になりうるからです。
・外壁塗装工事
・給湯器の入れ替え
・キッチンの入れ替え
これらの工事を例に修繕費にできるものとそうでないものをみていきます。

いかがでしたか？
修繕費とできるリフォームかどうかの見極めのポイントは、①原状回復の範囲かどうか②金額がどれぐらいか、です。
修繕費とみなされず資本的支出とされた場合でも、減価償却費として、長期にわたって経費としていくことは可能ですので、積極的にリフォームをおこない、建物の価値をしっかり維持していきたいですね。

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